风声逼近,二手房“暴风雨前咆哮”!大数据告诉你,摇号后是涨还是跌!

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楼主 2019-10-20 07:36:00
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图、文/黄煜轩

距离3月28日杭州住保房管局发布杭州即将实行公证摇号购房的消息已过去5天。时至今日,公证摇号购房具体细则依然还未发布。不少市民都在翘首以盼,期待“靴子能早日落地”。


然而,在市民煎熬等待的同时,杭州楼市依旧持续着往日的火爆。在摇号政策发布前领出预售证的新楼盘都在抓紧开盘销售,购房者努力抢购着有限的入市房源。二手房方面,杭州市区的成交量在即将实行公证摇号购房相关消息发布前后急剧上升,在3月30日达到了巅峰,当日成交766套,创下了半年来的新高。


未来的杭州二手房,“涨”就一个字?


黄煜轩/摄


恐慌性购房导致成交激增

政策出台后或回归理性


仔细分析近日的杭州市区二手房每日成交数据,我们会发现这是一个逐日递增的过程。上周一,市区二手房成交量为335套。当天,公证摇号的相关小道消息已开始在坊间流传。上周二,小道消息继续发酵,当日成交量增加至391套。


二手房签约套数走势(市区)

来源/透明售房网


上周三,购房公证摇号已成为了杭州市民间的热门话题。3月28日当晚,杭州住保房管局官方微博发布了杭州买卖新房将采取“公开摇号”、“全程公证”的消息,并表示具体细则将在后续公布。这一天,二手房日成交量飙升至501套。


之后的两天,市民纷纷开始猜测公证摇号的具体细则。在不少人的朋友圈中,甚至出现了一张某楼市资讯微博发布于几年前的一条消息截图,截图内容是对杭州未来公证摇号政策的猜测:“在实施摇号政策的同时,新房买进办产证满5年才能交易,二手房满2年才能交易……”同时,一系列将摇号政策妖魔化的言论随着而出:“成都摇号中签率不到1%,杭州更低……”


黄煜轩/摄


一些置业经理人员以此鼓动市民尽快购买二手房,谨防后续二手房价格继续大涨。此时,公证摇号的具体细则尚未公布,不少市民在恐慌性情绪的影响下,开始集中签约购买二手房,这使得上周四和周五的二手房成交量继续暴增,分别为635套和766套,达到了半年以来的峰值。


而接下来的周末,情况似乎发生了一些改变。等待着摇号细则出台的市民开始研读起其他城市的类似政策,观察起他城实施购房公证摇号政策后的楼市动向。同时,杭州的各大官方媒体以及自媒体平台也陆续分布了一些楼市分析解读类的文章,被恐慌性购房思维笼罩的市民,开始渐渐冷静下来。


黄煜轩/摄


这直接体现在了周末两日二手房成交数据上,3月30日(周六)的成交量为408套,较前一日相比已有大幅回落,4月1日(周日)则更低,仅有113套二手房成交,甚至没有达到平常周末的日成交水平。


不久后,公证摇号细则就将出台,经历一阵恐慌性购房冲击后的杭州市民,或能以更平和的心态看待每一条细则,并以理性的姿态做出自己的购房选择。


参考其他城市中签率及相关政策

新房市场或对刚需更有利


在这一波短暂的恐慌性购房席卷全城过程中,导致市民产生恐慌心里一大关键要素便是中签率。许多市民看见杭州目前不少楼盘全款购房、万人抢房、托关系购房、买高价号子购房等现象频发,便开始担心未来杭州实行公证摇号购房之后,中签率过低,买不到房的概率反会增大,从而更多的购房需求倒向二手房,使二手房价格猛增。


然而,我们对比了成都、武汉等已实行公证摇号的城市行情之后,发现二手房价格暴涨的情况并不是必然会发生的。以拥有1600余万人口,去年新增人口46.6万人的天府之国成都为例,该市于去年11月发布购房公证摇号政策,并在12月正式开始在全市新盘推行。


成都市中心夜色 黄煜轩/摄


我们在我爱我家网站上查询了成都二手房在公证摇号实行前后的每月成交均价,公证摇号政策实施前的2017年9月、10月、11月的成交均价分别是15226元/㎡、17967元/㎡、16853元/㎡,公证摇号政策实施后,2017年12月、2018年1月和2月,成都二手房成交均价是16778元/㎡、18756元/㎡和17229元/㎡。公证摇号实施前后二手房价格并无十分夸张的涨幅。


那么成都市新房摇号的中签率如何呢?据了解,2018年1月成都市实施新房摇号的楼盘中,半数以上楼盘的中签率达到了20%以上,双流区某楼盘的中签率最高,达到了45.65%,郫都区某楼盘中签率最低,但也有8%。


成都街头 黄煜轩/摄


接下来的几个月,成都全市楼市摇号中签率保持在20%上下,但随着中心城区以及天府新区等热门楼盘的开售,成都楼市中签率的底值开始持续走低,不少中签率低至2%、3%的楼盘出现,万人抢房的场面又开始在成都出现,刚需的购房恐慌情绪有抬头趋势。


就在这时,成都市立即出台了刚需优先摇号购房的相关政策。该政策要求,成都市行政区域内新取得预售许可、现售备案的商品住房项目,按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余数量的50%,来支持刚需家庭选购。刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。这一政策既保障了刚需购房者的购房需求,又进一步降低了投资性购房需求。


成都天府新区 黄煜轩/摄


除了成都,楼市需求同样旺盛的武汉也已推出刚需优先购房的相关政策。武汉市民邱先生说:“虽然我们也觉得武汉的房子挺贵,但现在购房难度并不算大,刚需能够优先摇号,大学生还能打折购房,所以在政策的推动下,我觉得武汉人还是更愿意买新房。”


兔博士APP数据显示,实行购房公证摇号之后,武汉市二手房每月成交均价有小幅上涨,但在刚需优先选房的政策实施后有所回落。


武汉城区 邱贺明/摄


参考其他同类城市的政策及楼市行情变化,杭州未来的情况或与其类似。有业内人士猜测,杭州即将公布的公证摇号实施细则或将参考其他城市已推出的细则,且鉴于杭州目前楼市火爆的行情,照顾刚需优先购房的配套政策或将在后续一并推出,这更符合杭州实行的人才吸引政策。


所以,若参考其他城市的中签率其政策实施情况,新房市场或对刚需客户更有吸引力。而刚需正是杭州楼市的一大重要支撑力。


可贷款、无号子费等附加费用的新房

相比二手房更具诱惑力


今天,人们购买二手房往往是考虑到几个方面的因素:二手房不用全款购房、二手房不用托关系购房、二手房不用附加高额号子费……而这些方面都是目前杭州不少新房存在的劣势,因此更多的购房需求倒向二手房,导致二手房价水涨船高,二手房价格远高于新房的现象在杭州屡见不鲜。


而参照其他城市的情况,杭州未来参与公证摇号购买的新房若能实现可接受三成首付,不收取高额号子费等其他附加内容,更不用托关系购房,仅以预售证上的备案价格进行成交,那将具备更明显的优势。


黄煜轩/摄


最近正在看房的市民韦先生告诉我们,最近房屋中介机构向他推荐了一套万科·未来城的房源,这套建筑面积83平方米的房源,挂价250万元。由于房龄还不到两年,还需缴纳20万元的税费,所以折算下来这套房子每平方米单价约为32530元。


“我本来打算买这套二手房的,但是摇号消息一出我改变了想法。现在未来城三期还有一些房源没开,我看这里的新房备案价只有22000元/㎡左右,我不如就等这些没开的房源入市后去摇号呢,摇中的话我能省下快100万元呢,这对于我们工薪阶层来说可不是个小数目。” 韦先生向我们分享着他的看法,他认为新房未来将更具优势。


黄煜轩/摄


与此同时,在不少人的心目中,相比二手房,新房更加干净整洁,住着也舒服,在采访过程中还有一位来自吉林的购房者直言:在他们当地人来看,买新房才是一件有面子的事,二手房是上不了台面的。


因此,若公证摇号实施后市场逐渐回归理性,新房的优势将重新体现,当市场需求逐渐减少,二手房价格的暴涨更是难以实现。


购房资格限制之下

购房需求难以爆发式增长


大家都知道,商品的价格是由供求关系决定的。杭州之所以房价会上升,和城市人口增加导致的需求量猛增有着不小的关系。当然,在这些需求中,既有刚需客户需求,也有改善客户需求,还有一些投资客户需求。


2016年下半年限购政策的实施和2017年上半年限购政策的加码,使杭州楼市中的投资客户需求大大减少。现如今楼市中刚需客户需求和改善客户需求仍占了较大比重。


黄煜轩/摄


若将改善客户需求进行细分,则有现名下已拥有一套,想购买另一套进行改善和现名下已有两套房,想改善必须卖掉一套房进行置换两种情况。


在这样的情况下,现名下已拥有一套,想购买另一套进行改善的客户往往心里会和刚需类似,当新房优势显现,他们的需求或将更偏向于新房。


黄煜轩/摄


而现名下已有两套房,想改善必须卖掉一套房进行置换的客户则不同,他们既是需求方,又是供应方,他们的选择将会对二手房的价格走势产生一定的影响。


设想一下,这部分客户先将自己的房子价格抬高并成功售出,再以这部分的房款去参与摇号购买新房,会有因摇不中房源而踏空的可能,从而受到一些损失。如果部分客户先参与摇号,摇到了房源,再将现有的二手房进行出售,将所得房款用于支付新房费用,那么在这种情况下他们高价出售现有二手房源的可能性或许不大。


黄煜轩/摄


因为若二手房价格过高难以售出,购房款难以到位,这很大程度上将影响这部分客户购房新房的进程。


据此判断,在很长一个时期内,市场的需求量也许并不会突然大幅增长,二手房市场更是如此。平稳增长的市场需求或许是未来杭州楼市的主旋律。


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编辑:浅眠

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